מאמרים בנושא: נדל"ן

不動産イメージ

לא מעט אנשים בעלי עסקים קטנים ובינוניים בתחומים שונים ומגוונים נכנסים לתחום הנדל"ן אם במסגרת קניית או השכרת עסקים או... קרא עוד

בבעלותך עסק קטן או בינוני? על השקעת ההון בנדל"ן כבר חשבת?

מאת רן גולדברג, מומחה בתחום התיווך והנדל"ן

לא מעט אנשים בעלי עסקים קטנים ובינוניים בתחומים שונים ומגוונים נכנסים לתחום הנדל"ן אם במסגרת קניית או השכרת עסקים או במסגרת קניית דירות להשקעה.

רבים מרוכשי הדירות בישראל ובתוכם בעלי עסקים קטנים ובינוניים שמתעסקים בתחום הנדל"ן נחשבים למשקיעים יחסית חדשים בתחום כי הם רוכשים נכסים בנוסף לדירה שבה הם גרים או, לחילופין, רוכשים עסק נוסף לצד העסק שלהם. כתוצאה מכך הם צוברים ניסיון בתחום הנדל"ן ומצליחים לגרוף סכומי כסף נאים. השקעה זו יכולה להבטיח הכנסה נוספת ויכולה להוות חלק בלתי נפרד מניהול מערך הכספים ומערכים אחרים בעסק הקטן או הבינוני.

כדי להשקיע בנכס שייתן תשואה מתאימה יש לתכנן זאת נכון ולהשקיע בחוכמה. יש לנתח את אזורי ההשקעה המתאימים, את יכולת המימון של העסק הקטן והבינוני, את סוגי המשכנתאות העומדים לרשות בעלי העסק  וכמובן את עניין המיסוי.

אז איך לממן את קניית הנכס?

על מנת לרכוש נכס יש צורך להביא כשליש מערך הנכס במזומן לפני שניגשים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא עבור מימון רכישת הנכס. השאלה הגדולה היא מאיפה ניתן להביא סכום כסף התחלתי על מנת לבצע את הרכישה. חלוקת ההון הדרוש כדי לרכוש נכס תהיה באופן מאד סכמתי 30 אחוזים הון עצמי ו-70 אחוזים הלוואת המשכנתא שעליהם יהיה לשלם לעורך דין שכר טרחה בסך אחוז אחד מהעסקה, אחוז אחד מהעסקה למתווך ו-3.5 אחוז כמס רכישה במידה ומדובר בדירה יד שנייה. את הסכום הנדרש מאתנו ניתן להשיג בדרכים שונות שיאפשרו לנו חיים טובים ונוחים כלכלית.  שיטה נוספת שמאוד מקובלת בימים אלה היא שיטת קבוצת הרכישה הפופולארית החוסכת במספר עלויות, בעיקר בתחום המיסוי, ומהווה אלטרנטיבה לרכישת נכס במחירים מוזלים. כמו כן, קבוצת רכישה יכולה להיות חלק מסוים מניהול עסק קטן או בינוני וגם שם אפשר לעשות לא מעט דברים בתחום הנדל"ן. בעסקה שכזו מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה שיכולה גם לבנות את עצמם כעסק קטן או בינוני רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על היזם ובכך חוסכים את הרווח היזמי. עם זאת לרוב כשמדובר בקבוצת רוכשים גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ופעילותה ויגבה דמי ניהול המוערכים בכ-5 אחוזים משווי-העסקה. הדרכים להשגת הסכום הנדרש לקניית נכס הם שונים ומגוונים. את אותם 30 אחוזים שהוא למעשה חלק מההון הזקוק לקניית הנכס, ניתן להשיג גם באמצעות קרנות השתלמות שמשתחררות עבורנו במועדים מסוימים, קופות גמל שמועד פקיעתן הגיע,  קבלת ירושה או סכום כסף גדול שהתקבל במסגרת ניהול פעילות העסק. כיום, לא מעט אנשי כספים וניהול ממליצים לאנשים במקום "לבזבז" את כספם על קניית ציוד חדיש לעסק, רכבים לעסק הקטן או הבינוני או כל דבר אחר, להשקיע ברכישת נכס מכל סוג שהוא וליהנות מהתשואה שהוא מביא עמו.

老後の不安

לא מעט אנשים, במיוחד כאלה שהם עצמאיים ובעלי עסקים צריכים לחשוב על היום הזה שבו הם יגיעו לגיל הפנסיה והפרישה. בלא מעט... קרא עוד

גמלת הפנסיה שחסכתם לא מספיקה? שקלו השקעה בנדל"ן

מאת: רן גולדברג, מומחה בתחום התיווך והנדל"ן

לא מעט אנשים, במיוחד כאלה שהם עצמאיים ובעלי עסקים, צריכים לחשוב על היום הזה שבו הם יגיעו לגיל הפנסיה והפרישה. למען האמת, גם חיסכון זה לא מבטיח בהכרח רמת חיים שהורגלנו אליה כאשר עבדנו והשתכרנו. בלא מעט מקרים מגלים כי קצבת הפנסיה שאנחנו מקבלים אינה מספיקה.

לא מעט אנשים שנתקלים בבעיה שכזו מתקשים לייצר מקור הכנסה נוסף שיבטיח קיום הולם בשנות הזקנה.

אחד הדברים שבהחלט יכולים לעזור בעניין הזה הוא השקעה בנדל"ן ורכישת נכס גם אם לשם עשיית רווחים בדומה ל"עסק" המניב תשואה חודשית.

רבים מרוכשי הדירות בישראל נחשבים למשקיעים משום שהם רוכשים נכסים בנוסף לדירה או לבית הפרטי שבהם הם גרים.

השקעה זו יכולה באמת להבטיח לנו את השלמת התקציב המשפחתי בימי הפנסיה השחונים יותר.

כדי להשקיע בנכס שייתן תשואה ראויה ומתאימה בימי הפנסיה יש לתכנן זאת נכון ולהשקיע בחוכמה. יש לנתח את אזורי ההשקעה המתאימים, את יכולת המימון שלנו ואת סוגי המשכנתאות העומדים לרשותנו ואת עניין המיסוי.

איך לממן את קניית הנכס?

על מנת לרכוש נכס יש צורך להביא כשליש מערך הנכס במזומן לפני שניגשים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא בעבור מימון רכישת הנכס. השאלה הגדולה היא מאיפה ניתן להביא סכום כסף התחלתי על מנת לבצע את הרכישה. חלוקת ההון הדרוש כדי לרכוש נכס תעמוד בדרך כלל על 30 אחוזים המוגדרים כהון עצמי וכשמם כן הם, ו-70 אחוזים הלוואה. מתוך הלוואה זו יהיה עלינו לשלם שכר טרחה לעורך דין בסך אחוז אחד מהעסקה, למתווך יהיה עלינו לשלם בדרך כלל אחוז אחד מהעסקה למתווך ו-3.5 אחוזים ישמשו כמס רכישה במידה ומדובר בדירה יד שנייה.

חשוב לזכור! את כלל הסכום הנדרש מאתנו ניתן להשיג בדרכים שונות שיאפשרו לנו חיים טובים ונוחים כלכלית. אחת מהשיטות המקובלות כיום היא שיטת קבוצות הרכישה החוסכת במספר עלויות, בעיקר בתחום המיסוי. שיטת קבוצות הרכישה מהווה דרך לרכישת נכס במחירים מוזלים.

במסגרת עסקה שכזו מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על היזם ובכך חוסכים את הרווח היזמי. עם זאת לרוב כשמדובר בקבוצת רוכשים גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ופעילותה, ויגבה דמי ניהול המוערכים בכ-5 אחוז משווי-העסקה. הדרכים להשגת הסכום הנדרש לקניית נכס הם שונים ומגוונים. את אותם 30 אחוזים, אותו חלק מההון הזקוק לקניית הנכס, ניתן להשיג גם באמצעות קרנות השתלמות שמשתחררות עבורנו במועדים מסוימים, או קופות גמל שמועד פקיעתן הגיע, או פיצויי פיטורין במעבר שבין עבודות או ירושה מכל סוג שהיא. יש לא מעט אנשי כספים וניהול שממליצים לבעלי עסקים ועצמאיים, במקום לנסוע לנופש בחו"ל או לקנות רכב חדיש, לשמור כספים אלו לרכישת נכס שיניב לנו הכנסה קבועה לאורך שנים ושיוכל לשפר את המצב של לא מעט מאתנו, עם הגיענו לשנות הפנסיה.

security camera

פריצות וגניבות הפכו ל"מכת מדינה" ובכל שנה כמות התלונות על כך רק גדלה ועולה. גם בתוך העסק ייתכנו לפעמים מעילות מצד העובדים,... קרא עוד

"מי יציל את העסק שלי": הרוב על מצלמות האבטחה בעסק

מאת: לימור שטרן

פריצות וגניבות הפכו ל"מכת מדינה" ובכל שנה כמות התלונות על כך רק גדלה ועולה. גם בתוך העסק ייתכנו לפעמים מעילות מצד העובדים, גניבות סחורה או השחתה על ידי קונים "תמימים" ופריצות באישון לילה. בעל עסק שרוצה למגן ולהגן על בית העסק שלו כראוי, יחפש פתרונות שונים שיעזרו לו לגלות התנהלות חריגה בעסק ולתעד זאת, האפשרות המוכרת והטובה שביניהם היא התקנת מצלמות אבטחה שגורמות להרתעה מפני גנבים, עובדים לא אמינים, נזק על ידי קונים ועוד. על ידי אפשרות הצפייה ממקום רחוק בעזרת המצלמות תוכל להיות מעודכן בזמן אמת ולהיערך נכון לבעיה.

כדי לרכוש את המצלמות הטובות והמתאימות לעסק שלך יש לשים לב לדברים הבאים:

1. מידת התאורה

תנאי התאורה בתוך העסק ובסביבתו ישפיעו על סוג המצלמה הדרושה. בעסק בעל סביבה של תאורה עמומה או משתנה תידרש מצלמת אבטחה עם רגישות גבוהה לאור לעומת זאת במקום בהיר ומואר אין צורך במצלמה מיוחדת. בתנאים של סביבה חשוכה תידרש מצלמה עם אפשרות לשינוי מצבי אור או מצלמות אינפרא אדומות שרגישות מאוד לשינוי ברמת האור.

2. היכן למקם את המצלמות?

כדי לכסות את העסק בצורה הטובה ביותר יש להתקין מצלמות בנקודות המפתח של העסק: השבילים המובילים למבנה, את הצד האחורי של בית העסק, כניסה קדמית ואחורית, ואזור כניסת הספקים ו/או פריקת הסחורה. בתוך העסק יש להתקין את המצלמות כך שיתנו טווח על כל חלל העסק ובמידה ויש כספת רצוי להתקין גם בתוכה מצלמה.

3. האם האפשרות לצפייה מרחוק היא כדאית?

כאשר יש אפשרות לצפות מרחוק במתרחש בעסק ובסביבתו על ידי מחשב מרוחק, טאבלט או טלפון חכם, היכולת להגן על העסק היא גדולה יותר ומשמעותית מאוד. כמעסיק תוכל לצפות בפועלים שלך בכל שעות הפעילות גם כאשר תידרש לצאת מהמקום עצמו וכך גם תוכל לצפות בלקוחות שלך והתנהגותם. בעזרת היכולת לצפייה מרחוק שתחובר אל מצלמות העסק שלך עם מוקד שמירה מבצעי יוכל המוקד לצפות מרחוק בעסק ובמתרחש בו ועם קבלת ההתראה על ידי זיהוי או דיווח על פריצה, תיפתח מצלמה הממוקמת בעסק על המסך במוקד שתתעד ותדווח על הנעשה בזמן אמת ותאפשר לשלוח את הכוחות המתאימים לטיפול באירוע.

4. איזו מצלמה תתאים מחוץ למבנה העסק?

יש שוני בין מצלמת אבטחה בתוך העסק לבין מצלמה חיצונית שמתעדת את הנעשה בחוץ. השוני ביניהם נובע מתנאי הסביבה השונים והמושפעים ממנה. תנאי התאורה השונים, מזג האוויר שמשתנה מעונה לעונה, קרני שמש וגשם שיורד, כל אלו מחייבים סוגי מצלמות שונות. לסביבת מבנה העסק – תידרש מצלמה חיצונית שתהיה חזקה ועמידה לתנאי מזג האוויר ולתאורה שמתחלפת בהתאם לעונות השנה. בסביבת העבודה שבתוך העסק תידרש מצלמה פנימית ללא תנאי חסינות מיוחדים.

5. האם כדאי לבחור במצלמת אבטחה ממונעת?

מצלמת אבטחה ממונעת היא בעלת חופש פעולה גדול ונותנת כיסוי רחב יותר. יש בה אפשרות לעקוב אחר אובייקט מסוים בחלל גדול ואיננה ממוקמת על מקום אחד בלבד. מצלמת אבטחה נייחת תתאים במקומות שיש צורך בהם במיקוד קבוע כמו כניסה, מקום מסוים בעסק בו יש דברי יקרי ערך וכדומה. למרות זאת, במקום בו נידרש כיסוי רחב ומעקב עדיפה מצלמה ממונעת על זאת נייחת. הראשונה פשוט תוכל להטות את העדשה לצדדים השונים ולהתאים גם את זום העדשה ומיקודה למיקום נבחר.

6. מצלמה נסתרת: במה היא יעילה יותר?

הדעות נוטות לכאן ולכאן, במצלמה הגלויה לעין, יודע האדם כי הוא מתועד ולכן יתנהג כראוי ולא יבצע עבירה כלשהי, כך תימנע את הבעיה מלכתחילה. אך כדי לגלות התנהגות לא הולמת או חריגה של העובדים והספקים, עדיפה מצלמה נסתרת בסביבתה יתנהלו האנשים ללא היסוס ובצורה טבעית. בעזרתה יהיה ניתן לזהות אצל העובדים אמינות, אדיבות ועל מי ניתן לסמוך מהם.

כמו בהרבה מן הדברים בעסק, בהם פנית למומחים בתחום כדי ללמוד ולקבל את הכלים הנכונים לתפעול העסק שלך כך גם בשמירה והגנה על הקיים כדאי ומומלץ לפנות לטובים בתחום, לפרוס בפניהם את מבנה העסק ואת צרכיו ולקבל הצעה שתקיף אותם ותגן על העסק שלך בצורה הטובה ביותר.

Finger pressing keys on alarm keypad

הקמנו עסק לתפארת. השקענו בעיצוב לא מעט והאמת היא שהדבר ניכר לעין. אך מה כל זה יעזור אם יפרצו אליו באישון לילה. בכתבה... קרא עוד

"העסק שלי הוא מבצרי": כללים בסיסיים לשמירה על בית העסק

מאת: לימור שטרן

בית העסק שלנו חשוב לנו כמו ביתנו הפרטי ואנו מצפים שתהיה לנו בו תחושת ביטחון ושהחפצים בו יהיו מוגנים ובטוחים. בדיוק מאותה סיבה מיגון העסק בצורה איכותית ואמינה, חשוב מאוד, על מנת לשמור על הרכוש הרב שנמצא בו ובחלק משעות היממה נמצא שם ללא ההשגחה שלנו. יתירה מכך, גם בשעות שבית העסק פתוח ובפיקוח הדוק שלנו, עלולות להתבצע גניבות וזהו הפסד גבוה לא פחות שעלול לקרות מידי יום.

כדי להימנע מכל אלה יש לקבוע נהלי ביטחון ברורים.

קביעת נהלי ביטחון ברורים

על המעסיק לקבוע נהלים ברורים והנחיות ולהעבירם לעובדים. בנהלים יוסברו דרכי ההתנהגות של העובדים בכל שעות פעילות העסק ובסיומם. הם צריכים להיקבע בצורה ברורה: מיהו זה שאחראי לפתיחת דלת העסק, מיהם העובדים בעלי המפתחות לעסק, מי האחראי לביטול האזעקה ולהפעלתה, מהו קוד האזעקה ומי הם היודעים אותה, במקרה של התרעה למי יש להתקשר, כיצד יש לשמור על המוצרים ורכוש העסק בשעות פעילותו, מי אחראי לכיבוי מחשבים, לספירת כסף, להכנסת מוצרים יקרי ערך או כסף אל הכספת, כיצד יש להתנהג בזמן שוד או פריצה וכל שאר הנושאים שיתנו לעובדים בארגון את הכללים הברורים והיעילים ביותר שיגנו על בית העסק שלך.

כספות וקופות רושמות

על מנת לשמור על הכסף המתקבל ו/או שמירה על תכשיטים ומוצרים יקרי ערך, רצוי להשתמש בכספות וקופות רושמות בעלות תו תקן ישראלי שיותקנו על פי הכללים שדרושים לפי התקן.

מפתחות ומנעולים של בית העסק

  1. את המפתח הראשי של הכניסה לבית העסק, יש להפריד מצרור המפתחות הכולל את שאר דלתות בית העסק.
  2. במידה ונאבדו המפתחות (וגם אם יש זוג רזרבי), כדאי להחליף את מנעול בית העסק באופן מיידי.
  3. אין לרשום את שם בית העסק ו/או כתובתו על מפתחות העסק.
  4. אין להסתיר ולהחביא מפתחות של בית העסק בכל מיני מקומות שונים, עדיף לשכפל מפתח נוסף לעובד ולא להחביא אותם.

מיגון העסק באמצעים חיצוניים

יש לרכוש מיגון מתאים ולשכור שירותי חברת שמירה על מנת להבטיח באופן הטוב ביותר את השמירה על העסק שלך מפני גניבות, פריצות וכדומה. כמו כן, יש לבטח את תכולת העסק והמקום בביטוח מתאים. מומלץ להתייעץ על כך ובהתאם לאופי בית העסק, עם בעלי מקצוע המומחים בנושא זה, כדי להגן באופן המקסימלי על העסק והעובדים בו.

בעזרת חבילה נכונה של מוצרי מיגון כמו: אזעקה, מצלמות אבטחה ואם זה אפשרי גם אינטרקום,  יירתעו הפורצים וכך תימנע מבית העסק שלך פריצה וגניבת סחורה יקרה.

דלתות זכוכית בבית העסק

במידה ובבית העסק שלך עשויות הדלתות הראשיות מזכוכית, יש להגן עליה בסורגים חזקים המותאמים לכך ולנעול בעזרת מנעולים החסומים מניסור או שבירה. רצוי שהסורג יעמוד בתקנים של מכון התקנים הישראלי.

בכל מקרה, כדאי לבדוק, לבחון ולהכיר מקרוב את האפשרויות לשמירה על בית העסק שלך, ובהתאם להתייעץ עם אנשי מקצוע המומחים בתחום כדי להקיף את צרכי ההגנה לבית העסק שלך מבחינת גודל, תקציב, מספר העובדים וכו'.

Security, CCTV camera in the office building

כדי להגן ולשמור עליו מפני פריצות, גניבות והשחתת רכוש, רצוי מאוד לכל בעל עסק - קטן או גדול, למגן את העסק שלו כראוי ולהשקיע... קרא עוד

כיצד תמגן את העסק הפרטי שלך – טיפים והמלצות

מאת: לימור שטרן

עסק הוא דבר יקר. ההשקעה בו, המוצרים שהוא מוכר, האביזרים שמוסיפים לעיצובו וחזותו וכלי העבודה והתקשורת שנמצאים בו – יוצרים יחד מקום שמכיל המון, כספית, ולפעמים אף רגשית.

כדי להגן ולשמור עליו מפני פריצות, גניבות והשחתת רכוש, רצוי מאוד לכל בעל עסק – קטן או גדול, למגן את העסק שלו כראוי ולהשקיע מאמצים רבים במניעת נזק אפשרי.

אז מילאת את חובתך הראשונית ורכשת והתקנת אזעקה. גם חיברת את בית העסק לחברת שמירה. כעת, עליך להקפיד על הכללים הבאים:

  1. אם הונחיתם על ידי מוקד השמירה להגיע אל בית העסק מחשש לפריצה, יש להגיע בהקדם למקום לפתוח אותו ולבצע בו סיור פנימי. לא תמיד הפריצה נראית לעין ולכן חשוב להיכנס למתחם העסק ולבדוק אותו.
  2. אם אינך זמין או אינך קרוב אל בית העסק, מוטלת עליך האחריות לדאוג שאדם אחר יוכל לבצע את הסיור הפנימי. בנוסף, עליך להודיע את שמו ומספר הטלפון שלו למוקד.
  3. את רשימת אנשי הקשר שלך עם חברת השמירה יש לעדכן לפי הצורך ולוודא את נכונותה.
  4. לא לשכוח להפעיל את מערכת האזעקה בכל יציאה מבית העסק, גם אם מדובר לזמן קצר, ובפרט בלילה.
  5. לבדוק שהרכזת אותה התקנת מוגנת באמצעות גלאי נפח וטמפרטורה שיתריעו מיידית אם תיפתח הקופסה.
  6. מומלץ לרתק את המחשבים ומערכות מידע יקרות אל רצפת העסק.
  7. עלייך לרכוש כספת לשמירה על כסף רב, ציוד יקר או תכשיטים.
  8. את הרכזת רצוי לחבר בשני חיבורים: קווי ואלחוטי, בנוסף להתחבר לחיבור אינטרנט מאובטח או להוסיף יחידה של קצה סלולרי.
  9. באם העסק מחובר רק בחיבור קווי, כדאי מאוד, כדי לתת רשת ביטחון נוסף, להתקין גם משדר אלחוטי, על מנת לקבל חיווי במידה ויהיה ניתוק.
  10. לבדוק כי הגלאים גלויים ואינם מכוסים.
  11. את מערכת האזעקה יש לבדוק בעזרת טכנאי מוסמך – אחת לשנה.
  12. את הסוללה הנטענת יש להחליף כעבור תקופה של בין שנתיים לשלוש, ולא להשתמש בה מעבר לזמן זה.
  13. מומלץ להוסיף גלאים באזורים ובחללים הפתוחים כמו גגות וגובה החדרים.
  14. בעסק בו יש תכולת סחורה רבה ו/או יקרה, מומלץ להוסיף מערכת אזעקה מוסתרת.
  15. כאשר יש אזעקות שווא לעיתים קרובות, יש לבדוק את הסיבה ולטפל בה.
  16. למרות ויחד עם חברת השמירה אותה השכרת כדי לשמור על העסק שלך, יש לרכוש פוליסת ביטוח מתאימה – כיוון שחברת השמירה אינה אחראית לנזקים. את מערכות המיגון יש להתאים אל דרישות הביטוח ולקבל עליהם אישור.
Estate Agent In Office Holding Keys To Property

השוכר הנכון: איך לא "ליפול" עם שוכר הנכס החדש מאת: לימור שטרן כבעל נכס אתה בוודאי מרוצה כאשר מצאת שוכר לעסק שלך. כדי... קרא עוד

השוכר הנכון: איך לא "ליפול" עם שוכר הנכס החדש

מאת: לימור שטרן

כבעל נכס אתה בוודאי מרוצה כאשר מצאת שוכר לעסק שלך. כדי שתמשיך להיות מרוצה גם בהמשך, חשוב שלפני חתימת החוזה עם השוכר החדש תבדוק את הסעיפים שמכיל החוזה ותדאג שהם תואמים את כוונותיך. חוזה שכירות לעסק, יכול להגן על המשכיר, מפני מכשולים עתידיים עם השוכר בתנאי שהוא ינוסח כראוי.

על אילו סעיפים יש להקפיד במיוחד:

  • תשלום השכירות– יש לפרט את סכום דמי התשלום, מה התאריך לחודש בו ישולמו, לאיזו תקופת זמן הם ישולמו והאם ישולם קנס על איחור בתשלום. בנוסף רצוי לנסח לפרוטרוט את התשלומים בהם חייב השוכר, בנוסף לדמי השכירות, כמו: ארנונה, מים, חשמל, וועד בית וכל שאר הפרטים החלים על השוכר.

 

  • היכרות והמלצות – מומלץ להשכיר את הנכס לאדם אותו אתם מכירים ו/או שקיבלתם המלצות עליו. במידה ואינכם מכירים את השוכר, רצוי לבדוק את עברו הכלכלי והעסקי, לבדוק האם השימוש שהוא מבקש לעשות בנכס אינו פוגע בנכס עצמו ולבקש המלצות עליו מאנשים שהשכירו לו קודם לכן.

 

  • ערבות – יש לדרוש מהשוכר ביטחון כספי, על מנת שבמידה ולא ישלם את מה שנדרש ממנו יוכל המשכיר לקבל את התשלום על ידי מימוש הפיקדון. ראוי לפרט בחוזה מה יהיה זמן הפירעון במידה ולא ישלם.

 

  • ביקור בנכס – יש לכתוב סעיף בחוזה ובו תישמר זכותו של המשכיר לבקר בנכס המושכר, בתיאום עם השוכר בעל העסק. זאת כדי לבדוק שאכן הנכס תקין ונשמר כראוי ואין הפרה של החוזה.

כדי למנוע הפתעות לא נעימות ודיונים בערכאות משפטיות, כדאי תמיד לערוך את החוזה אצל עורך דין מתחום המקרקעין, שמומחה בתחום זה ובעריכת חוזי שכירות.

עורכי הדין שמכירים את הסוגיות המשפטיות שיכולות להתעורר בעקבות חוזה שאינו מנוסח כראוי, ינסחו חוזה ברור שיקיף את כל הבעיות האפשריות וימנעו ממך כמשכיר, עוגמת נפש בעתיד.

ככלל, חוזה הוא מסמך משפטי, המטיל חובות על הצדדים. על כן, כדאי מאוד שכל חוזה, ינוסח על ידי עורך דין המתמחה בתחום בו עוסק החוזה. נשאלת השאלה: מדוע במקרה זה דווקא עורך דין מתחום המקרקעין? התשובה: יש לו ניסיון וידע מספק בעריכת חוזי שכירויות. על כן, חוזה המנוסח על ידו צפוי להיות מקיף וברור.

a man gives keys to a woman

גם כאשר אתם מחדשים את חוזה השכירות של העסק שלכם וגם אם אתם שוכרים נכס חדש או מגדילים עסק את העסק שלכם, אסור בשום פנים... קרא עוד

לחתום ולא להצטער: חתימה על חוזה השכירות של העסק שלך

מאת: לימור שטרן

חידוש חוזה שכירות קיים או מציאת מקום חדש ומתאים שפונה לקהלים הרלוונטיים ובסביבה הרצויה לעסק שלכם, אינה דבר של מה בכך.

אסור בשום פנים ואופן להקל ראש בחתימה על החוזה ובבירור כל הסעיפים שהוא מכיל.

עליכם לוודא כי חוזה השכירות של העסק שלכם מעגן את זכויות השוכר כנדרש בחוק.

אלה הסעיפים המרכזיים אותם עליכם לבדוק בחוזה שכירות העסק שלכם:

  • שימוש בנכס בהתאם לצורך – על השוכר ובעל העסק לחתום עם המשכיר כי החוזה נותן לו את האפשרות להשתמש בנכס המושכר לכל שימוש המתאים ורלוונטי לעיסוקו. בחלק מהחוזים, נקבע כי שימוש בנכס שלא בהתאם למטרת השימוש, המוגדרת בחוזה, יקנה למשכיר את היכולת לבטל את החוזה. כל זאת, מכיוון שהדבר מהווה הפרה יסודית של החוזה. כדי למנוע אכזבה בהמשך, בגלל חוסר התאמה בציפייה שלך לבין המשכיר יש לבדוק סעיף זה, ולחתום עליו רק לאחר ההבהרה המתאימה.
  • התחייבויות כספיות – יש לשים לב לסעיף התשלומים בחוזה, מהם ההתחייבויות שבתחום אחריות השוכר ואלו לא, כלומר: בתחומו של המשכיר. מלבד תשלום דמי השכירות באופן שוטף, יש לבדוק מהם התשלומים הנוספים כמו: מים, חשמל, ארנונה וכדומה, שעליהם אתה מתחייב כשוכר ואותם אתה אחראי לשלם.
  • תקופת השכירות – על הצדדים לחתום על משך תקופת השכירות הנדרשת והאם יש אופציה להארכת התקופה או לקיצור תקופת השכירות. ייתכן כי השוכר ימצא מקום טוב יותר לבית העסק במרוצת הזמן ועוד בטרם תסתיים תקופת ההתקשרות שלו עם המשכיר הנוכחי, לכן כדאי שסעיף כזה ייחתם ושעל תנאיו יסכימו שני הצדדים. כמו גם על מתן התראה מוקדמת מראש או על פיצוי כספי. זהו פרט חשוב לשוכר לבדוק את סעיף הפינוי המוקדם ומה נדרש בעבור כך. גם האפשרות להאריך את החוזה של בית העסק, הוא סעיף חשוב מאוד, כי במידה והנכס מתאים לעסק ומצליח במקומו הנוכחי, הרי שתרצו להשאירו במיקומו הנוכחי. לכן יש להקפיד כי בחוזה יצוין מה יהיו תנאי השכירות באם ירצו להאריך אותה מבחינת זמן ההארכה, סכום דמי השכירות וכו'.
  • פיקדון וביטחונות – בדרך כלל, יידרש השוכר להפקיד בידי משכיר המקום פיקדון או ביטחונות שיהוו כערובה להתחייבותו של השוכר לתשלום חשבונותיו ושמירה על המקום המושכר. בשל כך, יש לציין בחוזה במפורש, את התנאים למימוש הפיקדון או הביטחונות שבידי המשכיר ומהם התנאים המדויקים בהם יוכל לממשם.
  • פירוט מאפייני העסק – יש לכתוב ולפרט את כל מאפייני העסק בחוזה, ללא יוצא מן הכלל. החל מהשטח הכולל של הנכס, דרך המתקנים והחדרים שנמצאים בו, ועד מספר החניות שהוא כולל.
restaurants1711

"אבל למה לא?!"- מה עושים כשהרשות מסרבת לתת רישוי לעסק עו"ד (כלכלן) שרון פוקס, מומחה לדיני עבודה ומשפט מסחרי העוסק בייעוץ... קרא עוד

"אבל למה לא?!"- מה עושים כשהרשות מסרבת לתת רישוי לעסק

עו"ד (כלכלן) שרון פוקס, מומחה לדיני עבודה ומשפט מסחרי העוסק בייעוץ לעסקים קטנים

רציתם לפתוח עסק, הכנתם תוכנית עסקית נוצצת, אספתם את ההון הדרוש ועם המון ברק בעיניים יצאתם לדרך. ואז באה הרשות המקומית ואומרת לכם: "לא". במקרה הקשה יותר, ייתכן וכבר יש לכם עסק שקיים ופועל, אבל אז קיבלתם דרישה מהרשות המקומית לסגור את העסק. האם זו גזירה משמיים? האם יש דרך להתנגד? על כך במאמר הבא.

כל עסק הפועל בתחומה של רשות מקומית, צריך לקבל רישיון עסק מטעם אותה הרשות. ניהול עסק ללא רישיון מהווה עבירה פלילית על פי החוק והעוסק בכך צפוי לצווי סגירה, קנסות גבוהים ואף למאסר.

פעילותו של עסק עשויה להתנגש עם מטרותיו של חוק רישוי עסקים לשמור על בריאות הציבור, על בטחונו, בטיחותו ואיכות חייו. מהסיבה הזו, בטרם החלטתם על פתיחת עסק, חשוב מאוד לברר האם העסק שלכם טעון רישוי.

הכלל הוא שכל אדם זכאי לעסוק בעסק כרצונו, בגבולות שהחוק מציב לו. אך, מטעם הרשות המקומית עולה השאלה עד כמה מותר להפעיל סמכות המגבילה את חופש העיסוק של אדם במשלח ידו.

רשות מקומית המסרבת לתת לעסק מסוים רישיון לניהול עסק אמורה לפרט ולנמק את החלטתה. הסירוב צריך להתבסס על עובדות קונקרטיות ולא על נוסחאות שבלוניות כגון "מבחינה פלילית" או "מטעמי שלום הציבור" וכיוצא בזה.

על הרשות להביא הוכחות חותכות לכך שהעסק מהווה הפרעה לציבור. נמחיש זאת עם מקרה לדוגמא:
מאפייה, הפועלת בשולי אזור שכונת מגורים, קיבלה תלונות על הרעשים שמרעישות המכונות ועל הריחות והאדים העולים מן התנורים בבית העסק. הרשות לא יכולה פשוט להגיע ולומר: "אתם מהווים מטרד מבחינה בריאותית", עליה להביא פקחים מהמשרד לאיכות הסביבה שימדדו האם באמת יש פגיעה סביבתית. ולעניין הרעש – להביא מודד רעש שיאשר כי רמות הרעש שנוצרות בבית העסק הן מעבר לנורמה הקבועה בחוק. בנושא של מטרדים, חובה על הרשות לבחון את הנושא אל מול רשויות רלוונטיות אחרות, כגון: איכות סביבה, איגוד ערים וכד'.

אם בקשתכם לרישוי עסק נדחתה, דעו שזהו אינו סוף פסוק. ניתן לפנות לבית המשפט על מנת לתקוף את החלטת הרשות ולהביא לשינויה. הפניה לבית משפט נעשית באמצעות הגשת עתירה מנהלית כנגד החלטת הרשות.  בבית המשפט יידון כל מקרה לגופו האם באמת נוצר מצב של "טרדה לציבור" או שאין הצדקה לסגירת העסק.

 

 

 

Architect rolls and plans construction project drawing

"מטבחון" יש לא רק בממשלה: עיצוב המשרד והביזנס שלך אורנה ברקת, מתכננת ומעצבת משרדים עסקים רבים מתלבטים בשאלה האם עליהם... קרא עוד

"מטבחון" יש לא רק בממשלה: עיצוב המשרד והביזנס שלך

אורנה ברקת, מתכננת ומעצבת משרדים

עסקים רבים מתלבטים בשאלה האם עליהם לעצב את בית העסק שלהם, ואם כן – כיצד? ועוד משהו: אם כבר לעצב את העסק, האם יש להתחשב בדעתו האסתטית של בעל העסק, או שכדאי לקחת מומחה שייתן מענה מקצועי וייצור שפה עיצובית ומיתוגית?

היום כבר כולם יודעים שעיצוב פנים למשרד, מהווה דלק או מעצור להתפתחות ועתיד החברה. בדיוק, כמו שתוכנית יעדים רב-שנתית או צפי הוצאות והכנסות הם תשתית לפעילות ולהצלחת חברה.

מחקרים בעולם מראים, שעובדים מייחסים למראה מקום העבודה ולאווירה בו, חשיבות רבה להחלטה אם לעבוד בו או לא, כמה מאמצים הם מוכנים להשקיע בעבודה והאם להישאר נאמן למקום עבודה אחד, או פשוט לעבור למקום עבודה אחר.

לכן, יש קשר חד בין עיצוב פנים של המשרד, ובין העסקת כוח אדם איכותי, יצירתי ומשקיע.

כמו שחשוב לעסק להשקיע בתכנון תוכנית עסקית / שיווקית, שתמנף אותו לרווחים כלכליים עתידיים, כך חשוב להשקיע במיפוי צרכי המשרד, מתוך הבנה שזו החלטה שתשפיע רבות על צמיחת העסק שלכם.

חלק מהגדרת הקונספט העיצובי היא הגדרה של צרכים רגשיים – כלומר מה המשרד הזה צריך לשדר לעובדים שלו וללקוחות המגיעים אליו. מה הערכים של החברה שצריכים לבוא לידי ביטוי בתכנון של המשרד החדש.

דוגמה לשאלות שיעזרו לנו להבין מהם צרכי העסק הן: מהו צפי הגידול של כוח האדם בחברה? כמה חדרי ישיבות דרושים? האם יש צורך בחדר הרצאות? מה גודל המטבח והמחסן?

יש גם שאלות בנוגע לרווחה וצרכיהם הרגשיים של העובדים: האם כולם שווים או שיש שווים יותר? האם החברה רוצה לעודד קריאייטיביות ומוטיבציה? האם העובדים עובדים מהבית ומגיעים לעבודה רק פעם עד פעמיים בשבוע? כמה דיונים ושיחות יש בין העובדים?

תשובה של "כן", בחלק מהמקרים אומרת יותר שטח, או יותר השקעה למטר מרובע.

השאלה הנשאלת היא עד כמה כדאית ההחלטה הזו עבור העסק מבחינה כלכלית?!

בסופו של יום, חשוב לזכור ש"תמונה אחת שווה יותר מאלף מילים" ואם המשרד לא משדר את התרבות הארגונית הרצויה והמתאימה לו, זה פשוט לא יעבוד בו.

41

העסק עבר למקום חדש? ארנונה חדשה עו"ד דרור יצחקי חיובי הארנונה הינם מרכיב משמעותי בהוצאות השוטפות של המשרד וקיימת... קרא עוד

העסק עבר למקום חדש? ארנונה חדשה

עו"ד דרור יצחקי
חיובי הארנונה הינם מרכיב משמעותי בהוצאות השוטפות של המשרד וקיימת חשיבות רבה לבדוק את גובה החיובים , לפני המעבר למשרד חדש. בדיקה זו צריכה להיעשות באמצעות למידת צו הארנונה של הרשות, בדיקת חיובי הארנונה של הנכס (כפי שהם חלים על המחזיק הקיים), התייעצות באיש מקצוע ואף קביעת פגישה עם מנהל הארנונה של אותה רשות.
הדבר נכון גם במקרה שבו מבקשים לעבור למשרד אחר באותה רשות.
לעיתים חברה נהנית מחיוב לפי תעריף מופחת כגון תעשיה, מלאכה, מחסן , בית תוכנה והמעבר שלעצמו (הגם שבאופן פעילות העסק לא חל כל שינוי) עלול להביא את הרשות לבחינה מחדש של הקריטריונים של העסק , האם הוא עומד בתעריף המופחת.
קל וחומר שהעסק עובר לרשות מוניציפאלית אחרת שלה כאמור צו ארנונה שונה הקובע סיווגים שונים ואופן חישוב שטחים שונה.
יש לבחון את צורת המשרד, האם יש בו מרפסות, גומחות, גלריות, חצר ועוד . לכל דבר יש משמעות מבחינת חיובי הארנונה ומשמעות זו משתנה מרשות לרשות.

לאחר המעבר
לאחר רכישה או שכירות של המשרדים יש לנקוט במספר פעולות. האחת היא להודיע לרשות שעזבת את הנכס הקודם ולנקוב בתאריך העזיבה. יש להודיע על כך בכתב ורצוי שיהא בידיך אסמכתא על כך. במידה ולא דיווח על עזיבת הנכס, דיווח שעל-פי חוק חל על העוזב, הנך עלול למצוא את עצמך חב בתשלומי ארנונה בגין התקופה שלא החזקת בנכס והיו דברים מעולם.
לגבי הנכס החדש שאליו עוברים , יש להודיע לרשות בכל מקרה שהנכס טרם אוכלס או שהוא בשיפוצים על מנת לקבל פטור מחיוב . הנכס צריך להיות ברמה של נכס לא ראוי לשימוש על מנת לקבל את הפטור המיוחל.
יש להודיע על כך לרשות בזמן אמת ולא בדיעבד שכן אחרת הרשות תסרב להעניק את הפטור או תעניקו רק ממועד משלוח ההודעה.

פניה לרשות בעניין חיובי הארנונה
כל נישום רשאי להגיש השגה על חשבון הארנונה שקיבל. את ההשגה יש להגיש תוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום הראשונה .

השגה ניתן להגיש מהטעמים הבאים:
א. שטח הנכס בפועל אינו תואם את השטח המחויב.
ב. סוג הבניין אינו תואם את החלטת מועצת הרשות.
ג. סוג האזור אינו תואם את החלטת מועצת הרשות.
ד. השימוש הנעשה בנכס בפועל אינו תואם את השימוש המחויב.
ה. האדם המחויב בארנונה אינו המחזיק בנכס.

מנהל הארנונה מחויב להשיב להשגה בתוך 60 יום מקבלת ההשגה. היה ולא עשה כן תחשב ההשגה כאילו התקבלה באופן אוטומטי.
מי שרואה עצמו נפגע מתשובת מנהל הארנונה יכול תוך 30 יום לערער לוועדת הערר שליד הרשות המקומית. ועדת הערר מורכבת מנציגי ציבור .

ניתן לערער על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהליים.

a pile of files

מי יכריח חברות לשלם ארנונה? עו"ד דרור יצחקי הרשויות המקומיות והעיריות השונות מתמודדות מזה שנים עם בעיה קשה של חובות... קרא עוד

מי יכריח חברות לשלם ארנונה?

עו"ד דרור יצחקי

הרשויות המקומיות והעיריות השונות מתמודדות מזה שנים עם בעיה קשה של חובות ארנונה שמשאירות אחריהן חברות חדלות פירעון.
בלחץ הרשויות המקומיות נמצא בשנים האחרונות בחוק פתרון לבעיה הקשה של חובות ארנונה שמשאירות אחריהן חברות חדלות פירעון. פתרון זה נועד בין היתר למנוע מצב של הקמת חברות "חדשות לבקרים" מתוך מטרה להתחמק מחובות.
כיום, יותר ויותר מנסות הרשויות את "מזלן" ופונות לבעלי השליטה של חברות שהפסיקו את פעילותן, בדרישה שיפרעו את חובות החברה. הדבר נעשה בדרך כלל שנים רבות לאחר קיום החוב המקורי, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, דבר המביא לכך שהחוב אותו נדרשים בעלי השליטה לפרוע, גבוה במאות אחוזים מהחוב המקורי.
כך קורה ששנים רבות לאחר יצירת החוב , בעלי השליטה נאלצים בתורם להתגונן מפני דרישה זו, שמקורה הוא בחוק ההסדרים למשק המדינה.

יצוין כי אין עדיין הלכה ברורה בפסיקה מה גבי מקרה בו החייבת היא חברה שבעלת השליטה היא גם כן חברה ("חברת אם") שבעל השליטה בה הוא אדם פרטי. האם במקרה כזה ניתן לעקוף את חברת האם ולפנות ישירות לאדם הפרטי?
או לשאלה האם בעל השליטה חב בחובות החברה רק עד לשווי הנכסים שהועבר אליו או לכל חובות החברה?
מה שברור הוא שהוראת חוק זו היא כרסום משמעותי בעיקרון האחריות המוגבלת, אשר יוצרת הפרדה בין הכיס הפרטי של בעלי המניות לבין התחייבויות החברה .

tax Return Verification

ארנונה על העסק: האם מגיעה לכם הנחה או פטור? עו"ד דרור יצחקי ארנונה כללית היא מס שנתי עירוני, בניגוד להיטל או... קרא עוד

ארנונה על העסק: האם מגיעה לכם הנחה או פטור?

עו"ד דרור יצחקי

ארנונה כללית היא מס שנתי עירוני, בניגוד להיטל או לאגרה.
הארנונה היא מס שנתי המוטל על ידי הרשות המקומית על המחזיק בנכס, (בעלים או השוכר) ומטרתה לממן את הפעילויות השונות של הרשות המקומית.
ארנונה מוטלת על כלל המחזיקים ברשות מקומית נתונה, והיא נועדה לממן את הוצאות הרשות באופן כללי ולא בגין מתן שירות ספציפי כזה או אחר. כמו כל מס, לא צריכה להיות תלות בין תשלום הארנונה לבין כמות או איכות השירות.

 

כיצד נקבע גובה הארנונה?

החוק קובע כי הארנונה תוטל על פי תעריף קבוע לכל מ"ר.

לכל רשות מקומית שיטת מדידה משלה.

מרבית הרשויות מודדות בד"כ בשיטת הברוטו (דהיינו עם קירות פנים וחוץ).

ישנן רשויות שמוסיפות לשטח המדוד את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין או בקומה.

בנוסף לכך ישנן רשויות שלהן שיטת חישוב שונה לשטחים מסוימים. כגון: גלריות, סככות, מרפסות מקלטים, פירים, חללים, יחידות אטומות, יחידות בעלות גובה נמוך.
מי זכאי לפטור מתשלום ארנונה?
פטור מלא מתשלום ארנונה ניתן לקבל כאשר מדובר בנכס ריק או בנכס לא ראוי לשימוש. במצב של נכס ריק הפטור מוגבל ל-6 חודשים והוא ניתן פעם אחת כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס. קימות רשויות שאינן מאפשרות לשוכר הנכס לבקש ולקבל פטור זה.

האפשרות להפחית את חיובי הארנונה

יש לבחון אפשרות לפטור מלא או חלקי של החיוב לאור עובדת היותו של הנכס ריק או בלתי ראוי לשימוש.
יש לנסות ולאתר את התעריף הזול ביותר האפשרי בצו הארנונה בנסיבות הקונקרטיות, לעיתים אף תוך כדי פיצול חשבון הארנונה למספר חשבונות בהתאם לשימושים השונים.

אירועים