השפעת פרויקט תמ"א 38 על נכסים מסחריים

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38, הפכה בתקופה האחרונה לאחת ממגמות הבנייה והשיפוץ הכי נפוצה ופופולארית ברחבי המדינה. התוכנית הזו מועילה מאוד לצדדים הנוגעים לה. בין היתר: לרשויות המדינה, לרשויות המקומיות ולעיריות וליזמים. בכל הקשור לבעלי העסקים הקטנים והבינוניים זה כבר לא כל כך בטוח. על הסוגיה החשובה הזאת בכתבה שלפניכם.
Construction site

השפעת פרויקט תמ"א 38 על נכסים מסחריים

מאת: חזי זבידה, מומחה לנדל"ן מסחרי.

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38, הפכה בתקופה האחרונה לאחת ממגמות הבנייה והשיפוץ הכי נפוצה ופופולארית ברחבי המדינה.

התוכנית הזו מועילה מאוד לצדדים הנוגעים לה. בין היתר: לרשויות המדינה, לרשויות המקומיות ולעיריות, ליזמים, ולבעלי העסקים הקטנים והבינוניים.

נכס מסחרי שבו מבוצע פרויקט תמ"א 38 מוביל לעליית ערכו, להחלפת תשתיות ישנות ולבניית תוספות שונות ומגוונות.

יחד עם זאת, קיים הבדל גדול בין פרויקט תמ"א 38 במבנה מגורים פרטי לבין ביצוע אותו הפרויקט בדיוק בנכס מסחרי שנמצא בבניין מגורים פרטי.

בחלק גדול מהבניינים הישנים העומדים בקריטריונים שונים לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 ניתן למצוא לרוב בקומת הקרקע עסקים קטנים או בינוניים. כמו לדוגמא: מרפאה, מספרה בית קפה או חנות מכל סוג שהיא.

אבל, צריך להגיד את האמת, הנאתם של בעלי עסקים קטנים ובינוניים אלה מביצוע הפרויקט הזה היא, על פי רוב, מוגבלת.

בין היתר: משום שבעלי העסקים הקטנים והבינוניים אינם נהנים, בדרך כלל, מבניית מעלית, בניית ממ"ד, וגם משום שהם אינם זוכים, בדרך כלל, לתוספת מרפסת ואפשרויות שונות להרחבת השטח המסחרי שלהם. הרחבת השטח המסחרי הוא בדרך כלל די מצומצם כתוצאה ממגבלות תכנוניות שונות.

כמו כן, ביצוע עבודות החיזוק אשר בדרך כלל מתפרש על פני 18 עד 24 חודשים עלול אף הוא לגרום לפגיעה קשה בעסקים המתנהלים בנכס המסחרי הזה.

צמצום אפשרויות הגישה, אלמנטים כמו: רעש, זיהום ולכלוך יכולים לגרום להרחקת לקוחות פוטנציאליים מהנכס המסחרי.

בנוסף, אקט של העתקת מיקומו של העסק בתקופת עבודות הבנייה למקום חלופי עלול לגרום גם הוא לבעיות ולפגיעה ישירה במחזור הפעילות של העסק.

ברבים מן המקרים, מיקומו האסטרטגי של העסק מהווה את בסיס המוניטין שלו והעתקתו למקום אחר תפגע בו ובקהל הלקוחות שלו.

בעוד שהעיקרון הבסיסי בפרויקטים מהסוג הזה הוא נכונות היזם או הקבלן לשאת בתשלומי דמי השכירות עבור בעלי הדירות, הרי כאשר מדובר בבעל עסק, דמי השכירות הינם אך חלק מן הפיצוי הנחוץ לו, כאשר בפועל עשוי אותו בעל עסק לדרוש פיצוי בגין אי קבלת דמי פדיון. למעט במקרים חריגים, דרישה לתשלום דמי פדיון צפויה להביא לפגיעה בכדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

חוק המקרקעין לא נתן את דעתו להבדל בין בעלים פרטי של דירה לבין בעלים של נכס של עסק קטן או בינוני.

במסגרת הוראות החוק ניתנה סמכות למפקח על רישום המקרקעין לכפות הסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38 על פי בקשתם של מספר הבעלים הקבוע בחוק.

התלבטות קשה היא כאשר מדובר בחשיבותה של תוכנית החיזוק, לעומת פגיעה מסוימת שעלולה להיגרם לבעלי העסקים או בעלי הנכסים.

לפיכך, ראוי שהמחוקק ימצא לנכון לתת את דעתו בסוגיה זו בדרך של מתן תמריצים לבעלי עסקים או נכסים.

תמריצים כאלה שיפחיתו את מידת הפגיעה בהם ויאפשרו את התמיכה שלהם בפרויקט.


המאמר ו/או המידע כאמור לעיל, הינו מידע כללי בלבד, המיועד לכלל הגולשים, ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ פרטני ואין "הטורבו העסקי" אחראי בדבר התוצאה במקרה של הסתמכות על המידע הנ"ל

אירועים