מאמרים בנושא: חוזי נדל"ן

עולם ההשקעות והיזמות בתחום הנדל"ן, קורץ לאנשים רבים שרוצים להתעשר בצורה זו. מקומות שעד לא ממזמן נחשבו כבעלי-פוטנציאל נמוך להשקעה, הוכיחו שאפשר גם אחרת, והפכו לאזורים אטרקטיביים ומשתלמים להשקעה.

אז מה עושים כדי להתחיל "ולגלגל מיליונים" ולהפוך את ההשקעה להכנסה ולהצלחה?

• "אם לא תדע, איך תצליח?"

1. כמו בכל תחומי החיים, ידע מקיף והתמצאות בתחום הם כלל בסיס להצלחה. אם לא תבין בתחום ותלמד עליו, איך תדע היכן ומתי להשקיע את כספך? ואם לא תדע את השפה המקצועית בעולם הנדל"ן איך תזהה על מה מדברים אתך והאם מנסים "לעבוד" עליך? קודם שנכנסים ומתחילים לעבוד בתחום, יש ללמוד אותו על מנת להתמצא בו ובכל פרטי הנקודות והסעיפים המרכבים אותו. האופציות ללמידה הן מגוונות: קריאת ספרים וכתבות מתחום עולם הנדל"ן, חיכוך באנשי נדל"ן מצליחים, קורסים מגוונים שניתנים לפעמים גם בחינם בבנקים ובמכללות פיננסיות, ימי-עיון שעוסקים בנושאים הללו, ובכל דרך נוספת שאותה תמצא לנכון.

• "אם לא תסתכן, איך תצליח?"

2. שמו השני של היזם זה סיכון (ועדיף סיכון מחושב). משקיע ויזם בתחום הנדל"ן שאינו מסתכן – הדרך אל ההצלחה שלו תהיה , בדרך כלל בהכרח, לרחוקה יותר. היכולת להסתכן מגיעה רק לאחר הבנה עמוקה של תחום הנדל"ן והחישוב שלך מהו הנכס הנכון להשקעה שיצליח בעתיד. עליך לאתר נכס ייחודי בעל פוטנציאל רווח גבוה, שיקנה לך יכולת לפעול בדרכים מתוחכמות ולממש את מלוא הפוטנציאל של הנכס על ידי תהליך השבחה, בהשקעה מינימאלית ורווחיות מקסימאלית, למימוש מהיר להגדלת ההון העצמי ולהעלאת התשואה השוטפת בעסקת נדל"ן מניבה.

אם תוכל לקחת סיכון ולקפוץ למים הסוערים – תהיה "בר-הצלחה". לאחר שלמדת את התחום ואתה מרגיש שהבנת אותו, בחר נכס ראשוני להשקעה, קנה אותו תתחיל להריץ אותו, ומשם תמשיך הלאה ותתקדם. אם תזדקק בהמשך הדרך לכסף נוסף כדי להמשיך ולהשקיע תוכל להיעשות שותף עם מישהו או לארגן קבוצת רכישה.

• "אם לא תיעזר בטובים, איך תצליח?"

3. אנשי מקצוע שטובים בתחומם, הם עזרה חשובה להצלחה. התייעצות עם אנשי מקצוע שסובבים סביב תחום הנדל"ן, יוכלו להיות לך לעזר רב בהבנת כדאיות העיסקה והאם היא תשתלם לך בסופו של דבר. עורכי דין שיעיינו בחוזים ויבדקו את פרטי ההגבלות שיש על הנכס, שמאים שיעריכו את ערכו, מהנדסים שיבדקו בעיות בנכס, קבלנים שיעריכו צורך בהשקעה ושיפוץ כל אלו ועוד יוכלו להיות העוזרים שלך שלא תיכשל בבחירת ההשקעה שלך בעתיד.

חשוב לזכור: הכי חשוב, לחשוב רחוק, מחוץ לקופסה ולא לפחד. עם העזה, מעט מזל והרבה הצלחה – תדאג לממש את חלומך בתחום ולא רק בו.

כיצד להצליח ולמכור יותר בתחום הנדל"ן המסחרי?

מאת: אייל ימיני, מומחה בשיווק, תיווך ומכירה של נדל"ן מסחרי.

אין ספק שהצלחה בתחום הנדל"ן המסחרי הרבה יותר פשוטה וקלה מההתעסקות בתחום הנדל"ן הפרטי.

מה לעשות כדי להצליח בתחום הנדל"ן המסחרי:

כדי להצליח בתחום הנדל"ן המסחרי אתה בעיקר צריך לוודא שיש ברשותך מידע רב על הנכס, לפני ביצוע של מהלך או עסקה מתוכננת.

ממש לא משנה אם אתה קונה או מוכר, האינטרס שלך לפני הכול הוא לנהל משא ומתן יעיל ואפקטיבי. ייתכן אפילו שתצטרך במהלך המשא ומתן להילחם כדי לקבל מחיר הוגן של הנכס המדובר. אחד הדברים הכי חשובים הוא לא להיות פזיז בקבלת ההחלטות בנושא נדל"ן. פזיזות מסוימת וקבלת החלטות בקלות-ראש יכולה להביא אותך למצב שתגלה שהנכס המסחרי אינו מתאים לצרכיך. לעתים מציאת נכס מסחרי עלולה לקחת זמן רב ולפעמים עד שנה.

מימד הזמן:

מימד הזמן הוא לא תמיד פקטור ועדיף לקחת את הזמן כדי למצוא את הנכס המסחרי המתאים ביותר מבחינתך ומבחינת תנאי-השוק.

נדל"ן מסחרי הוא תחום שכל הזמן משתנה וגדל.

לכן מקורות המידע של תחום זה הם רבים וגדולים ועדיף כל הזמן למצוא מקורות מידע חדשים בעניין זה.

הפרמטר של המיקום הוא פקטור מאד חשוב בנדל"ן המסחרי בדומה מאד לחשיבות המיקום בנדל"ן פרטי.

כדאי מאוד שאתה מגיע לקנות נדל"ן מסחרי תבדוק את הקהילה באזור הנכס שלך ומה הערכות לגבי צמיחתה לקראת 10 השנים הבאות.

שווה מאוד להשקיע הרבה מאמץ בהתחלה עם רכישתו וגם לבצע שינויים ותיקונים שיש בהם צורך לעתיד. שווה להשקיע עכשיו ולקבל תגמולים בעקבות ההשקעה הזו בעתיד.

בחירת מתווך נדל"ן מסחרי:

אפילו נושא יחסית זניח של בחירת מתווך נדל"ן מסחרי הוא נושא מאד חשוב שיש לו השפעה רבה על איכות העסקה ואיכותה העתידית. רצוי מאד לבחור מתווך מנוסה שעוסק במקצוע שנים ושיש לו ניסיון בלא מעט עסקאות שונות ומגוונות בעיקר בתחום המסחרי ויכול לקדם אותך בתחום הזה.

בדיקה מקצועית ומקיפה של הנכס:

לפני שאתה רוכש נכס מסחרי בצע בדיקה מקצועית ומקיפה של הנכס: האם בוצעו כל התשלומים, מה הסיבות למכירת הנכס ולמעשה מה הן כל הבעיות הסביבתיות האפשריות של הנכס הזה. נכס בעל מחיר אטרקטיבי אבל עם מגוון בעיות סביבתיות כמו פסולת או ביוב ועוד, יכול לגרום לקונה לא מעט בעיות בעתיד. לכן רצוי לבדוק היטב את כל הנושאים הסביבתיים הללו  ולא להיות מופתע בעתיד עם מגוון בעיות שונות ומשונות שיכולות לבעלי עסקים נזקים כספיים והוצאות מיותרות בבואם לרכוש נכס מסחרי.

לסיכום:

הרבה אנשים לא בהכרח יודעים את ההבדל הרווחי בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן פרטי ומבחינתם ההתייחסות לנושאים הללו היא דומה מאוד. זו בהחלט טעות נפוצה וכל מי שמשקיע בנדל"ן מסחרי חייב לדעת שהרווחים בנדל"ן המסחרי מגיעים אחרי זמן רב. לכן כל כך חשובים הסבלנות ואורך הרוח בגישה העסקית.

השפעת פרויקט תמ"א 38 על נכסים מסחריים

מאת: חזי זבידה, מומחה לנדל"ן מסחרי.

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38, הפכה בתקופה האחרונה לאחת ממגמות הבנייה והשיפוץ הכי נפוצה ופופולארית ברחבי המדינה.

התוכנית הזו מועילה מאוד לצדדים הנוגעים לה. בין היתר: לרשויות המדינה, לרשויות המקומיות ולעיריות, ליזמים, ולבעלי העסקים הקטנים והבינוניים.

נכס מסחרי שבו מבוצע פרויקט תמ"א 38 מוביל לעליית ערכו, להחלפת תשתיות ישנות ולבניית תוספות שונות ומגוונות.

יחד עם זאת, קיים הבדל גדול בין פרויקט תמ"א 38 במבנה מגורים פרטי לבין ביצוע אותו הפרויקט בדיוק בנכס מסחרי שנמצא בבניין מגורים פרטי.

בחלק גדול מהבניינים הישנים העומדים בקריטריונים שונים לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 ניתן למצוא לרוב בקומת הקרקע עסקים קטנים או בינוניים. כמו לדוגמא: מרפאה, מספרה בית קפה או חנות מכל סוג שהיא.

אבל, צריך להגיד את האמת, הנאתם של בעלי עסקים קטנים ובינוניים אלה מביצוע הפרויקט הזה היא, על פי רוב, מוגבלת.

בין היתר: משום שבעלי העסקים הקטנים והבינוניים אינם נהנים, בדרך כלל, מבניית מעלית, בניית ממ"ד, וגם משום שהם אינם זוכים, בדרך כלל, לתוספת מרפסת ואפשרויות שונות להרחבת השטח המסחרי שלהם. הרחבת השטח המסחרי הוא בדרך כלל די מצומצם כתוצאה ממגבלות תכנוניות שונות.

כמו כן, ביצוע עבודות החיזוק אשר בדרך כלל מתפרש על פני 18 עד 24 חודשים עלול אף הוא לגרום לפגיעה קשה בעסקים המתנהלים בנכס המסחרי הזה.

צמצום אפשרויות הגישה, אלמנטים כמו: רעש, זיהום ולכלוך יכולים לגרום להרחקת לקוחות פוטנציאליים מהנכס המסחרי.

בנוסף, אקט של העתקת מיקומו של העסק בתקופת עבודות הבנייה למקום חלופי עלול לגרום גם הוא לבעיות ולפגיעה ישירה במחזור הפעילות של העסק.

ברבים מן המקרים, מיקומו האסטרטגי של העסק מהווה את בסיס המוניטין שלו והעתקתו למקום אחר תפגע בו ובקהל הלקוחות שלו.

בעוד שהעיקרון הבסיסי בפרויקטים מהסוג הזה הוא נכונות היזם או הקבלן לשאת בתשלומי דמי השכירות עבור בעלי הדירות, הרי כאשר מדובר בבעל עסק, דמי השכירות הינם אך חלק מן הפיצוי הנחוץ לו, כאשר בפועל עשוי אותו בעל עסק לדרוש פיצוי בגין אי קבלת דמי פדיון. למעט במקרים חריגים, דרישה לתשלום דמי פדיון צפויה להביא לפגיעה בכדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

חוק המקרקעין לא נתן את דעתו להבדל בין בעלים פרטי של דירה לבין בעלים של נכס של עסק קטן או בינוני.

במסגרת הוראות החוק ניתנה סמכות למפקח על רישום המקרקעין לכפות הסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38 על פי בקשתם של מספר הבעלים הקבוע בחוק.

התלבטות קשה היא כאשר מדובר בחשיבותה של תוכנית החיזוק, לעומת פגיעה מסוימת שעלולה להיגרם לבעלי העסקים או בעלי הנכסים.

לפיכך, ראוי שהמחוקק ימצא לנכון לתת את דעתו בסוגיה זו בדרך של מתן תמריצים לבעלי עסקים או נכסים.

תמריצים כאלה שיפחיתו את מידת הפגיעה בהם ויאפשרו את התמיכה שלהם בפרויקט.

תוכניות "פינוי-בינוי" של מבני תעשייה והשפעתן על העסקים הקטנים והבינוניים

מאת: חיים רונן, מומחה לנדל"ן מסחרי.

אחת הסוגיות המרכזיות בעסקים קטנים ובינוניים היא בחירת מיקום העסק. השאלה הנשאלת בדרך כלל היא האם בחירת מיקום בלב מרכזי תעשייה גדולים, יכול לשדרג את העסק ואת הפעילות בו. אחת המגמות הפופולאריות לאחרונה היא תופעת תוכניות "פינוי-בינוי" של מבני תעשייה. מגמה זו מאפשרת לבעלי נכסים של מסחר ותעשייה להמתין ל"שעת כושר" של ממש: סיום מועד ההתקשרות עם עסקים קטנים ובינוניים וזאת כדי לאפשר להם לפנות את הנכס המסחרי או התעשייתי. המטרה הגדולה לאחר מכן היא הקמת מתחם תעשייתי חדש ומודרני, עם תשתיות חדשות ומודרניות, חזית ייצוגית ומרשימה שתייצג באופן הרבה יותר טוב את העסקים הקטנים והבינוניים. אפשר בהחלט להגיד שלא רק בעלי העסקים הקטנים והבינוניים מרוויחים מהשדרוג, השיפוץ ומחידוש מבני התעשייה.

כתוצאה מהתוכניות הללו הרשויות המקומיות נהנות מהיטלי-השבחה גבוהים והכנסות גבוהות עתידיות מארנונה. בעלי-המתחם, מצידם, נהנים מהכנסות גבוהות יותר לשנים הבאות. תושבי העיר ככלל נהנים משיפור פני העיר והנהנים העיקריים הם בעיקר הסוחרים ובעלי המקצועות החופשיים שנהנים ממקומות נוספים לעשות בהם עסקים, מבנים חדשים ובעיקר מתנאי עבודה משופרים.

למרות כל זאת, יש לזכור תמיד כי לצד הנהנים הגדולים מפינוי מבני-תעשייה ושדרוגם, יש חלק מסוים שנפגע. אילו הם בעלי עסקים, בדרך כלל: קטנים כמו בעלי מלאכה ותעשייה זעירה שבמשך שנים איישו את המתחמים הללו והתפרנסו בכבוד בדרך כלל מעבודת כפיים. זה כבר ריטואל קבוע ומוכר שפונים אלינו בעלי עסקים קטנים ובינוניים בבקשה לאתר עבורם נכס חלופי התואם את הצרכים העסקיים שלהם ואת הצרכים הכלכליים שלהם. שוק הנדל"ן המסחרי / עסקי מציג היום רמת מחירים כפולה ממה ששילמו עד היום בעלי עסקים שונים, ומציאת נכס חדש עבורם היא משימה קשה עד בלתי אפשרית. מעטים מאד הם בעלי העסקים הקטנים והבינוניים שיכולים להרשות לעצמם להגדיל בצורה משמעותית את תקציב הוצאות השכירות או הרכישה של הנכס או המשרדים. נוצר גם מצב שבעלי עסקים קטנים (דוגמת בעלי מלאכה זעירים, מוסכים, נגרים וכו') נאלצים לעזוב את עיסוקיהם הנוכחים ולחפש תחלופות פרנסה אחרות וזאת בשל יוקר השכירות.

ה"חדשות הרעות" הן שמגמה זו צפויה ללכת ולהתחזק.

אנחנו צפויים לראות עוד ועוד עסקים קטנים שלא יוכלו לעמוד בנטל הכלכלי הכבד לצד כניסתם למתחמים של עסקים יותר גדולים, רשתות שיווק גדולות או מותגים ידועים ומסחריים. מבני התעשייה החדשים, הניהול המודרני והכלכלי גורמות לחברות הגדולות להיות אלה שנותנות את הטון. לצד המגמות הללו יש לא מעט דוגמאות של עסקים קטנים ובינוניים שיודעים לשמור על יציבות כלכלית וכמובן יודעים לקרוא היטב את המפה הכלכלית המשתנה וגם במקרה של השתלטות או פינוי מבנה תעשייה לטובת חברה גדולה, הם עדיין ימצאו את הנישה הספציפית שלהם וידעו למצוא מקום השכרה חלופי שהוא זול ושווה ערך וכך להמשיך את הפעילות העסקית שלהם בצורה מבוקרת ומאוזנת.

בבעלותך עסק קטן או בינוני? על השקעת ההון בנדל"ן כבר חשבת?

מאת רן גולדברג, מומחה בתחום התיווך והנדל"ן

לא מעט אנשים בעלי עסקים קטנים ובינוניים בתחומים שונים ומגוונים נכנסים לתחום הנדל"ן אם במסגרת קניית או השכרת עסקים או במסגרת קניית דירות להשקעה.

רבים מרוכשי הדירות בישראל ובתוכם בעלי עסקים קטנים ובינוניים שמתעסקים בתחום הנדל"ן נחשבים למשקיעים יחסית חדשים בתחום כי הם רוכשים נכסים בנוסף לדירה שבה הם גרים או, לחילופין, רוכשים עסק נוסף לצד העסק שלהם. כתוצאה מכך הם צוברים ניסיון בתחום הנדל"ן ומצליחים לגרוף סכומי כסף נאים. השקעה זו יכולה להבטיח הכנסה נוספת ויכולה להוות חלק בלתי נפרד מניהול מערך הכספים ומערכים אחרים בעסק הקטן או הבינוני.

כדי להשקיע בנכס שייתן תשואה מתאימה יש לתכנן זאת נכון ולהשקיע בחוכמה. יש לנתח את אזורי ההשקעה המתאימים, את יכולת המימון של העסק הקטן והבינוני, את סוגי המשכנתאות העומדים לרשות בעלי העסק  וכמובן את עניין המיסוי.

אז איך לממן את קניית הנכס?

על מנת לרכוש נכס יש צורך להביא כשליש מערך הנכס במזומן לפני שניגשים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא עבור מימון רכישת הנכס. השאלה הגדולה היא מאיפה ניתן להביא סכום כסף התחלתי על מנת לבצע את הרכישה. חלוקת ההון הדרוש כדי לרכוש נכס תהיה באופן מאד סכמתי 30 אחוזים הון עצמי ו-70 אחוזים הלוואת המשכנתא שעליהם יהיה לשלם לעורך דין שכר טרחה בסך אחוז אחד מהעסקה, אחוז אחד מהעסקה למתווך ו-3.5 אחוז כמס רכישה במידה ומדובר בדירה יד שנייה. את הסכום הנדרש מאתנו ניתן להשיג בדרכים שונות שיאפשרו לנו חיים טובים ונוחים כלכלית.  שיטה נוספת שמאוד מקובלת בימים אלה היא שיטת קבוצת הרכישה הפופולארית החוסכת במספר עלויות, בעיקר בתחום המיסוי, ומהווה אלטרנטיבה לרכישת נכס במחירים מוזלים. כמו כן, קבוצת רכישה יכולה להיות חלק מסוים מניהול עסק קטן או בינוני וגם שם אפשר לעשות לא מעט דברים בתחום הנדל"ן. בעסקה שכזו מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה שיכולה גם לבנות את עצמם כעסק קטן או בינוני רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על היזם ובכך חוסכים את הרווח היזמי. עם זאת לרוב כשמדובר בקבוצת רוכשים גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ופעילותה ויגבה דמי ניהול המוערכים בכ-5 אחוזים משווי-העסקה. הדרכים להשגת הסכום הנדרש לקניית נכס הם שונים ומגוונים. את אותם 30 אחוזים שהוא למעשה חלק מההון הזקוק לקניית הנכס, ניתן להשיג גם באמצעות קרנות השתלמות שמשתחררות עבורנו במועדים מסוימים, קופות גמל שמועד פקיעתן הגיע,  קבלת ירושה או סכום כסף גדול שהתקבל במסגרת ניהול פעילות העסק. כיום, לא מעט אנשי כספים וניהול ממליצים לאנשים במקום "לבזבז" את כספם על קניית ציוד חדיש לעסק, רכבים לעסק הקטן או הבינוני או כל דבר אחר, להשקיע ברכישת נכס מכל סוג שהוא וליהנות מהתשואה שהוא מביא עמו.

השוכר הנכון: איך לא "ליפול" עם שוכר הנכס החדש

מאת: לימור שטרן

כבעל נכס אתה בוודאי מרוצה כאשר מצאת שוכר לעסק שלך. כדי שתמשיך להיות מרוצה גם בהמשך, חשוב שלפני חתימת החוזה עם השוכר החדש תבדוק את הסעיפים שמכיל החוזה ותדאג שהם תואמים את כוונותיך. חוזה שכירות לעסק, יכול להגן על המשכיר, מפני מכשולים עתידיים עם השוכר בתנאי שהוא ינוסח כראוי.

על אילו סעיפים יש להקפיד במיוחד:

• תשלום השכירות– יש לפרט את סכום דמי התשלום, מה התאריך לחודש בו ישולמו, לאיזו תקופת זמן הם ישולמו והאם ישולם קנס על איחור בתשלום. בנוסף רצוי לנסח לפרוטרוט את התשלומים בהם חייב השוכר, בנוסף לדמי השכירות, כמו: ארנונה, מים, חשמל, וועד בית וכל שאר הפרטים החלים על השוכר.

• היכרות והמלצות – מומלץ להשכיר את הנכס לאדם אותו אתם מכירים ו/או שקיבלתם המלצות עליו. במידה ואינכם מכירים את השוכר, רצוי לבדוק את עברו הכלכלי והעסקי, לבדוק האם השימוש שהוא מבקש לעשות בנכס אינו פוגע בנכס עצמו ולבקש המלצות עליו מאנשים שהשכירו לו קודם לכן.

• ערבות – יש לדרוש מהשוכר ביטחון כספי, על מנת שבמידה ולא ישלם את מה שנדרש ממנו יוכל המשכיר לקבל את התשלום על ידי מימוש הפיקדון. ראוי לפרט בחוזה מה יהיה זמן הפירעון במידה ולא ישלם.

• ביקור בנכס – יש לכתוב סעיף בחוזה ובו תישמר זכותו של המשכיר לבקר בנכס המושכר, בתיאום עם השוכר בעל העסק. זאת כדי לבדוק שאכן הנכס תקין ונשמר כראוי ואין הפרה של החוזה.

כדי למנוע הפתעות לא נעימות ודיונים בערכאות משפטיות, כדאי תמיד לערוך את החוזה אצל עורך דין מתחום המקרקעין, שמומחה בתחום זה ובעריכת חוזי שכירות.

עורכי הדין שמכירים את הסוגיות המשפטיות שיכולות להתעורר בעקבות חוזה שאינו מנוסח כראוי, ינסחו חוזה ברור שיקיף את כל הבעיות האפשריות וימנעו ממך כמשכיר, עוגמת נפש בעתיד.

ככלל, חוזה הוא מסמך משפטי, המטיל חובות על הצדדים. על כן, כדאי מאוד שכל חוזה, ינוסח על ידי עורך דין המתמחה בתחום בו עוסק החוזה. נשאלת השאלה: מדוע במקרה זה דווקא עורך דין מתחום המקרקעין? התשובה: יש לו ניסיון וידע מספק בעריכת חוזי שכירויות. על כן, חוזה המנוסח על ידו צפוי להיות מקיף וברור.

לחתום ולא להצטער: חתימה על חוזה השכירות של העסק שלך

מאת: לימור שטרן

חידוש חוזה שכירות קיים או מציאת מקום חדש ומתאים שפונה לקהלים הרלוונטיים ובסביבה הרצויה לעסק שלכם, אינה דבר של מה בכך.

אסור בשום פנים ואופן להקל ראש בחתימה על החוזה ובבירור כל הסעיפים שהוא מכיל.

עליכם לוודא כי חוזה השכירות של העסק שלכם מעגן את זכויות השוכר כנדרש בחוק.

אלה הסעיפים המרכזיים אותם עליכם לבדוק בחוזה שכירות העסק שלכם:

• שימוש בנכס בהתאם לצורך – על השוכר ובעל העסק לחתום עם המשכיר כי החוזה נותן לו את האפשרות להשתמש בנכס המושכר לכל שימוש המתאים ורלוונטי לעיסוקו. בחלק מהחוזים, נקבע כי שימוש בנכס שלא בהתאם למטרת השימוש, המוגדרת בחוזה, יקנה למשכיר את היכולת לבטל את החוזה. כל זאת, מכיוון שהדבר מהווה הפרה יסודית של החוזה. כדי למנוע אכזבה בהמשך, בגלל חוסר התאמה בציפייה שלך לבין המשכיר יש לבדוק סעיף זה, ולחתום עליו רק לאחר ההבהרה המתאימה.
• התחייבויות כספיות – יש לשים לב לסעיף התשלומים בחוזה, מהם ההתחייבויות שבתחום אחריות השוכר ואלו לא, כלומר: בתחומו של המשכיר. מלבד תשלום דמי השכירות באופן שוטף, יש לבדוק מהם התשלומים הנוספים כמו: מים, חשמל, ארנונה וכדומה, שעליהם אתה מתחייב כשוכר ואותם אתה אחראי לשלם.
• תקופת השכירות – על הצדדים לחתום על משך תקופת השכירות הנדרשת והאם יש אופציה להארכת התקופה או לקיצור תקופת השכירות. ייתכן כי השוכר ימצא מקום טוב יותר לבית העסק במרוצת הזמן ועוד בטרם תסתיים תקופת ההתקשרות שלו עם המשכיר הנוכחי, לכן כדאי שסעיף כזה ייחתם ושעל תנאיו יסכימו שני הצדדים. כמו גם על מתן התראה מוקדמת מראש או על פיצוי כספי. זהו פרט חשוב לשוכר לבדוק את סעיף הפינוי המוקדם ומה נדרש בעבור כך. גם האפשרות להאריך את החוזה של בית העסק, הוא סעיף חשוב מאוד, כי במידה והנכס מתאים לעסק ומצליח במקומו הנוכחי, הרי שתרצו להשאירו במיקומו הנוכחי. לכן יש להקפיד כי בחוזה יצוין מה יהיו תנאי השכירות באם ירצו להאריך אותה מבחינת זמן ההארכה, סכום דמי השכירות וכו'.
• פיקדון וביטחונות – בדרך כלל, יידרש השוכר להפקיד בידי משכיר המקום פיקדון או ביטחונות שיהוו כערובה להתחייבותו של השוכר לתשלום חשבונותיו ושמירה על המקום המושכר. בשל כך, יש לציין בחוזה במפורש, את התנאים למימוש הפיקדון או הביטחונות שבידי המשכיר ומהם התנאים המדויקים בהם יוכל לממשם.
• פירוט מאפייני העסק – יש לכתוב ולפרט את כל מאפייני העסק בחוזה, ללא יוצא מן הכלל. החל מהשטח הכולל של הנכס, דרך המתקנים והחדרים שנמצאים בו, ועד מספר החניות שהוא כולל.

העסק עבר למקום חדש? ארנונה חדשה

עו"ד דרור יצחקי
חיובי הארנונה הינם מרכיב משמעותי בהוצאות השוטפות של המשרד וקיימת חשיבות רבה לבדוק את גובה החיובים , לפני המעבר למשרד חדש. בדיקה זו צריכה להיעשות באמצעות למידת צו הארנונה של הרשות, בדיקת חיובי הארנונה של הנכס (כפי שהם חלים על המחזיק הקיים), התייעצות באיש מקצוע ואף קביעת פגישה עם מנהל הארנונה של אותה רשות.
הדבר נכון גם במקרה שבו מבקשים לעבור למשרד אחר באותה רשות.
לעיתים חברה נהנית מחיוב לפי תעריף מופחת כגון תעשיה, מלאכה, מחסן , בית תוכנה והמעבר שלעצמו (הגם שבאופן פעילות העסק לא חל כל שינוי) עלול להביא את הרשות לבחינה מחדש של הקריטריונים של העסק , האם הוא עומד בתעריף המופחת.
קל וחומר שהעסק עובר לרשות מוניציפאלית אחרת שלה כאמור צו ארנונה שונה הקובע סיווגים שונים ואופן חישוב שטחים שונה.
יש לבחון את צורת המשרד, האם יש בו מרפסות, גומחות, גלריות, חצר ועוד . לכל דבר יש משמעות מבחינת חיובי הארנונה ומשמעות זו משתנה מרשות לרשות.

לאחר המעבר
לאחר רכישה או שכירות של המשרדים יש לנקוט במספר פעולות. האחת היא להודיע לרשות שעזבת את הנכס הקודם ולנקוב בתאריך העזיבה. יש להודיע על כך בכתב ורצוי שיהא בידיך אסמכתא על כך. במידה ולא דיווח על עזיבת הנכס, דיווח שעל-פי חוק חל על העוזב, הנך עלול למצוא את עצמך חב בתשלומי ארנונה בגין התקופה שלא החזקת בנכס והיו דברים מעולם.
לגבי הנכס החדש שאליו עוברים , יש להודיע לרשות בכל מקרה שהנכס טרם אוכלס או שהוא בשיפוצים על מנת לקבל פטור מחיוב . הנכס צריך להיות ברמה של נכס לא ראוי לשימוש על מנת לקבל את הפטור המיוחל.
יש להודיע על כך לרשות בזמן אמת ולא בדיעבד שכן אחרת הרשות תסרב להעניק את הפטור או תעניקו רק ממועד משלוח ההודעה.

פניה לרשות בעניין חיובי הארנונה
כל נישום רשאי להגיש השגה על חשבון הארנונה שקיבל. את ההשגה יש להגיש תוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום הראשונה .

השגה ניתן להגיש מהטעמים הבאים:
א. שטח הנכס בפועל אינו תואם את השטח המחויב.
ב. סוג הבניין אינו תואם את החלטת מועצת הרשות.
ג. סוג האזור אינו תואם את החלטת מועצת הרשות.
ד. השימוש הנעשה בנכס בפועל אינו תואם את השימוש המחויב.
ה. האדם המחויב בארנונה אינו המחזיק בנכס.

מנהל הארנונה מחויב להשיב להשגה בתוך 60 יום מקבלת ההשגה. היה ולא עשה כן תחשב ההשגה כאילו התקבלה באופן אוטומטי.
מי שרואה עצמו נפגע מתשובת מנהל הארנונה יכול תוך 30 יום לערער לוועדת הערר שליד הרשות המקומית. ועדת הערר מורכבת מנציגי ציבור .

ניתן לערער על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהליים.

מי יכריח חברות לשלם ארנונה?

עו"ד דרור יצחקי

הרשויות המקומיות והעיריות השונות מתמודדות מזה שנים עם בעיה קשה של חובות ארנונה שמשאירות אחריהן חברות חדלות פירעון.
בלחץ הרשויות המקומיות נמצא בשנים האחרונות בחוק פתרון לבעיה הקשה של חובות ארנונה שמשאירות אחריהן חברות חדלות פירעון. פתרון זה נועד בין היתר למנוע מצב של הקמת חברות "חדשות לבקרים" מתוך מטרה להתחמק מחובות.
כיום, יותר ויותר מנסות הרשויות את "מזלן" ופונות לבעלי השליטה של חברות שהפסיקו את פעילותן, בדרישה שיפרעו את חובות החברה. הדבר נעשה בדרך כלל שנים רבות לאחר קיום החוב המקורי, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, דבר המביא לכך שהחוב אותו נדרשים בעלי השליטה לפרוע, גבוה במאות אחוזים מהחוב המקורי.
כך קורה ששנים רבות לאחר יצירת החוב , בעלי השליטה נאלצים בתורם להתגונן מפני דרישה זו, שמקורה הוא בחוק ההסדרים למשק המדינה.

יצוין כי אין עדיין הלכה ברורה בפסיקה מה גבי מקרה בו החייבת היא חברה שבעלת השליטה היא גם כן חברה ("חברת אם") שבעל השליטה בה הוא אדם פרטי. האם במקרה כזה ניתן לעקוף את חברת האם ולפנות ישירות לאדם הפרטי?
או לשאלה האם בעל השליטה חב בחובות החברה רק עד לשווי הנכסים שהועבר אליו או לכל חובות החברה?
מה שברור הוא שהוראת חוק זו היא כרסום משמעותי בעיקרון האחריות המוגבלת, אשר יוצרת הפרדה בין הכיס הפרטי של בעלי המניות לבין התחייבויות החברה .

ארנונה על העסק: האם מגיעה לכם הנחה או פטור?

עו"ד דרור יצחקי

ארנונה כללית היא מס שנתי עירוני, בניגוד להיטל או לאגרה.
הארנונה היא מס שנתי המוטל על ידי הרשות המקומית על המחזיק בנכס, (בעלים או השוכר) ומטרתה לממן את הפעילויות השונות של הרשות המקומית.
ארנונה מוטלת על כלל המחזיקים ברשות מקומית נתונה, והיא נועדה לממן את הוצאות הרשות באופן כללי ולא בגין מתן שירות ספציפי כזה או אחר. כמו כל מס, לא צריכה להיות תלות בין תשלום הארנונה לבין כמות או איכות השירות.

כיצד נקבע גובה הארנונה?

החוק קובע כי הארנונה תוטל על פי תעריף קבוע לכל מ"ר.

לכל רשות מקומית שיטת מדידה משלה.

מרבית הרשויות מודדות בד"כ בשיטת הברוטו (דהיינו עם קירות פנים וחוץ).

ישנן רשויות שמוסיפות לשטח המדוד את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין או בקומה.

בנוסף לכך ישנן רשויות שלהן שיטת חישוב שונה לשטחים מסוימים. כגון: גלריות, סככות, מרפסות מקלטים, פירים, חללים, יחידות אטומות, יחידות בעלות גובה נמוך.
מי זכאי לפטור מתשלום ארנונה?
פטור מלא מתשלום ארנונה ניתן לקבל כאשר מדובר בנכס ריק או בנכס לא ראוי לשימוש. במצב של נכס ריק הפטור מוגבל ל-6 חודשים והוא ניתן פעם אחת כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס. קימות רשויות שאינן מאפשרות לשוכר הנכס לבקש ולקבל פטור זה.

האפשרות להפחית את חיובי הארנונה

יש לבחון אפשרות לפטור מלא או חלקי של החיוב לאור עובדת היותו של הנכס ריק או בלתי ראוי לשימוש.
יש לנסות ולאתר את התעריף הזול ביותר האפשרי בצו הארנונה בנסיבות הקונקרטיות, לעיתים אף תוך כדי פיצול חשבון הארנונה למספר חשבונות בהתאם לשימושים השונים.